Dosbarthau ar feddiannaeth

Bydd hawliau a rhwymedigaethau'r sawl sy'n meddiannu cartref yn dibynnu ar 'statws' y person hwnnw, mewn geiriau eraill ym mha ddosbarth ar feddiannaeth y maent. Y rhai sylfaenol yw rhydd-ddaliad, lesddaliad hir, cyfunddaliad, tenantiaeth a thrwydded.

Mae rhydd-ddaliad i bob pwrpas yn golygu perchnogaeth lwyr. Fodd bynnag, mae cyfyngiadau yn dal i fod ar yr hyn y gall rhywun wneud gyda'i gartref, gyda rhai gweithgareddau yn galw am ganiatâd cynllunio er enghraifft.

Mae lesddaliad hir yn lesddaliad a gydnabyddir yn gyffredinol yn un am 21 mlynedd neu fwy. Mae'n wahanol i osod tymor byr megis tenantiaethau byrddaliol sicr cyfnod penodol. Fel arfer, mae'n rhaid gwneud taliad i'r landlord (neu'r lesddeiliad presennol ar aseiniad) i brynu'r les (yn aml gyda morgais) ac mae hawliau'r lesddeiliad yn llawer ehangach na hawliau tenantiaid eraill. Gellir aseinio lesoedd i bobl eraill, sy'n cyfateb i werthu'r rhydd-ddaliad ar dŷ. Bydd y lesddeiliad fel arfer yn talu rhent tir bychan i'r landlord yn flynyddol. Mae'r Leasehold Reform Act 1967 yn rhoi'r hawl i denantiaid o dan lesoedd o'r fath brynu rhydd-ddaliad eu les, a gelwir hyn yn rhyddfreinio. Mae rhai cyfyngiadau posibl ar ryddfreinio mewn perthynas â thir cyhoeddus.

Math o rydd-ddaliad ar y cyd yw cyfunddaliad sy'n berthnasol i fflatiau ac fe'i cyflwynwyd gan y Commonhold and Leasehold Reform Act 2002. Mae tir cyfunddaliadol wedi ei rannu yn unedau, h.y. fflatiau, â'u rhydd-ddaliadau yn eiddo i ddeiliaid yr unedau. Mae'r mannau cymunedol nad ydynt yn eiddo i ddeiliaid yr unedau yn cael eu dal fel rhannau cyffredin gan y gymdeithas gyd-ddeiliaid y mae pob deiliad yr uned yn aelod ohoni. Nodir hawliau a rhwymedigaethau'r gymdeithas gyd-ddeiliaid a'i haelodau yn natganiad cymunedol y cyfunddaliad.

Mae tenantiaethau preswyl fel arfer naill ai am gyfnod penodol, neu'n gyfnodol, h.y. o fis i fis. Yn gyffredinol, mae'n rhaid i denantiaethau preswyl gynnwys meddiant llwyr-gyfyngedig ar y llety preswyl, taliad (h.y. rhent) a rhaid iddynt fod am gyfnod, sef, mewn geiriau eraill, heb fod yn amhenodol (er y gall tenantiaeth fod yn gyfnodol yn amhenodol cyn belled ag y gellir ei bennu, er enghraifft drwy i unigolyn roi rhybudd i unigolyn arall). Mae gwahanol fathau o denantiaeth yn rhoi gwahanol fathau o warchodaeth gyfreithiol.

Ni waeth beth y gelwir tenantiaeth, effaith ymarferol y berthynas rhwng landlord a thenant sy'n pennu natur eu perthynas, yn cynnwys, waeth a oes tenantiaeth yn bodoli mewn gwirionedd.

Mae trwydded i feddiannu yn wahanol i denantiaeth ac nid yw'n creu unrhyw ystâd neu fuddiant yn y tir. Yn gyffredinol, nid oes gwarchodaeth statudol mewn perthynas â thrwyddedau.

Mae Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 bellach mewn grym yn rhannol, at ddiben gwneud rheoliadau a chyhoeddi canllawiau. Unwaith y bydd wedi'i deddfu'n llawn, bydd Deddf 2016 yn creu system newydd ar gyfer rhentu cartrefi sydd wedi'u lleoli yng Nghymru. Bydd y rhan fwyaf o unigolion sy'n rhentu eu cartrefi o dan denantiaeth neu drwydded, a'u landlordiaid, yn creu contract â'i gilydd a elwir yn ‘gontract meddiannaeth’.

I bob pwrpas, bydd y contract meddiannaeth, gyda'i holl hawliau a rhwymedigaethau yn eistedd ar ben tenantiaeth neu drwydded, bydd hyn yn sicrhau bod partïon y denantiaeth neu'r drwydded yn eglur ynghylch eu hawliau a'u rhwymedigaethau, ynghyd â beth yw hawliau a rhwymedigaethau’r parti arall, waeth beth yw'r sail gyfreithiol ar gyfer y feddiannaeth. Ni fydd Deddf 2016 yn newid y ffaith bod unigolyn yng Nghymru yn rhentu trwy denantiaeth neu drwydded, ond bydd y gwahaniaeth yn llai pwysig yn ymarferol, gan nad yw'r Ddeddf bron yn gwneud unrhyw wahaniaeth rhwng tenantiaeth neu drwydded ac yn hytrach mae'r Ddeddf yn cyflwyno'r cysyniad o 'landlord' a 'deiliad contract', a fydd yn creu contract meddiannaeth gyda'i gilydd.

Ceir dau fath o gontract meddiannaeth; 'contract diogel' a 'chontract meddiannaeth safonol'. I benderfynu pa fath o gontract sydd ar waith rhwng tenant neu drwyddedai (y cyfeirir ato yn Neddf 2016 fel deiliad contract) a landlord, mae angen ystyried dau gwestiwn. Yn gyntaf, pwy yw'r landlord ac yn ail, beth sydd wedi'i gytuno rhwng y landlord a’r deiliad contract
Bydd y rhan fwyaf o landlordiaid cymunedol (diffinnir hyn yn y Ddeddf ac mae'n cynnwys awdurdodau lleol, cymdeithasau tai a Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig) yn ymrwymo i gontractau diogel â'u tenantiaid. Mae hwn yn darparu'r sicrwydd meddiannaeth cryfaf i’r deiliad contract. Mae'r ail fath o gontract meddiannaeth yn 'gontract safonol'.

Bydd contract meddiannaeth a ddefnyddir gan landlord preifat (landlord nad yw'n landlord cymunedol) gan amlaf yn 'gontract safonol'.Yn gyffredinol, bydd contract diogel yn cael ei ddefnyddio gan landlordiaid cymunedol a chontractau safonol yn cael eu defnyddio gan landlordiaid preifat, ond ceir eithriadau i hyn sydd wedi'u cynnwys o fewn Deddf 2016 (adran 11 ac atodlen 2).

Bydd tenantiaethau rhagarweiniol a chontractau safonol ymddygiad gwaharddedig yn 'gontract safonol'.Mae'r Ddeddf yn gwneud darpariaeth ynghylch telerau'r contractau meddiannaeth ac mae'n gosod rhwymedigaeth ar y landlord i nodi'r telerau hynny mewn datganiad contract ysgrifenedig.

Mae darpariaethau penodol yn gymwys ar gyfer pob contract meddiannaeth (megis hawl deiliaid contract i feddiannu'r annedd heb ymyrraeth gan y landlord a gwaharddiad ar ymddygiad gwrthgymdeithasol). Yn yr un modd, mae'n rhaid cynnwys rhai 'materion allweddol’ fel 'termau allweddol’ gan gynnwys cyfeiriad yr annedd a'r rhent sy'n daladwy. Mae'r Ddeddf wedyn yn gwneud darpariaeth ar gyfer strwythuro’r contract meddiannaeth mewn ffordd benodol, yn dibynnu ar y math o gontract meddiannaeth. Bydd contract meddiannaeth yn cynnwys telerau sylfaenol, telerau atodol ac unrhyw delerau ychwanegol y cytunwyd arnynt rhwng y landlord a’r deiliad contract. Bydd datganiadau contract ysgrifenedig enghreifftiol yn cael eu cyhoeddi gan Weinidogion Cymru a byddant ar gael i landlordiaid. Bydd y datganiadau ysgrifenedig hyn yn cynnwys y darpariaethau sylfaenol ac atodol hynny sy'n berthnasol i bob ffurf o gontract heb ei addasu.

Rhaid ymgorffori darpariaethau sylfaenol mewn contract meddiannaeth fel telerau sylfaenol, er y ceir rhai darpariaethau y gall y landlord a’r deiliad contract ddewis eu hepgor neu eu hymgorffori gydag addasiadau, ar yr amod bod peidio â'u hymgorffori neu eu haddasu yn gwella sefyllfa’r deiliad contract.

Gall Gweinidogion Cymru wneud rheoliadau er mwyn sefydlu ‘darpariaethau atodol’ y bydd yn rhaid eu hymgorffori fel 'telerau atodol' i gontract a byddant yn cael eu cynnwys yn awtomatig fel un o delerau pob contract meddiannaeth, neu gontract meddiannaeth penodedig. Gall partïon contract gytuno y bydd darpariaeth atodol yn cael ei chynnwys mewn contract gydag addasiadau, neu na fydd yn cael ei chynnwys o gwbl. Yn ogystal, unwaith y mae contract wedi'i chreu, gall y partïon amrywio ei delerau atodol, ond ceir cyfyngiadau penodol i hyn.

Mae'n ofynnol bod y landlord yn darparu datganiad ysgrifenedig o'r contract meddiannaeth i’r deiliad contract o fewn 14 diwrnod i’r adeg y bydd hawl gan y deiliad contract feddiannu'r annedd. Ni ellir gorfodi'r contract meddiannaeth nes bod y landlord wedi darparu datganiad ysgrifenedig i’r deiliad contract.

Mewn amgylchiadau lle mae adran 31 wedi'i hymgorffori o fewn datganiad ysgrifenedig heb ei addasu ac mae'r landlord wedi methu â darparu datganiad ysgrifenedig i’r deiliad contract, gall y deiliad contract wneud cais i'r llys ar gyfer datganiad o delerau'r contract. Gall y deiliad contract hefyd fod yn gymwys ar gyfer iawndal. Gall y deiliad contract hefyd wneud cais i'r llys os yw'r landlord wedi darparu datganiad anghyflawn neu anghywir. Os yw'r llys yn penderfynu bod y landlord wedi darparu datganiad anghyflawn yn fwriadol, efallai y bydd gan y deiliad contract hawl i gael iawndal.

Gellir terfynu contract meddiannaeth (Rhan 9, Penodau 2, 3, 4 a 5 o Ddeddf 2016), er y bydd sail y terfyniad, yn rhannol, yn dibynnu ar y math o gontract.

Gall landlord gyhoeddi hawliad meddiant yn erbyn y deiliad contract o ran pob contract meddiannaeth; fodd bynnag, mae'r Ddeddf yn gosod gofynion a chyfyngiadau penodol ar landlord cyn y bydd y llys yn defnyddio ei bwerau i wneud gorchymyn adennill meddiant. Os bydd y landlord yn gwneud hawliad meddiant ar sail torri contract, ni chaiff y llys wneud gorchymyn adennill meddiant oni bai ei fod yn ystyried ei fod yn rhesymol gwneud hynny. Ceir gweithdrefnau ar wahân ar gyfer gwneud hawliad meddiant ar 'seiliau absoliwt’ yn dibynnu ar bu’n a yw'r contract yn gontract diogel neu'n gontract safonol.

Mae Deddf 2016 yn gwneud darpariaeth bod deiliaid contract safonol yn cael eu diogelu rhag unrhyw landlord sy'n ceisio gwneud 'hawliad meddiant er mwyn dial'. Golyga hyn os yw'r llys yn fodlon bod landlord wedi gwneud hawliad meddiant er mwyn osgoi cydymffurfio â rhwymedigaethau cytundebol, gall y llys wrthod gwneud gorchymyn adennill meddiant.

Nid yw'n ofynnol bod landlord yn gneud cais i'r llys am feddiant os bydd deiliad contract wedi gadael yr annedd. Nodir y weithdrefn o ran gadael eiddo ym Mhennod 13 o Ran 9 y Ddeddf. Mae'n ofynnol bod y landlord yn rhoi rhybudd yn y ffurf ragnodedig a gwneud ymholiadau lle amheuir bod rhywun wedi gadael yr eiddo yn ystod y cyfnod rhybudd o bedair wythnos, ac wedi hynny gall y landlord gymryd meddiant o'r annedd.

Mae Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 hefyd yn cyflwyno adran 91, rhwymedigaeth ar landlord i sicrhau bod pob annedd yn 'addas i bobl fyw ynddo'.

Nid oes unrhyw erthyglau am y pwnc hwn