Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016

Mae Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 yn ailysgrifennu sefyllfa Cymru yn llwyr o ran tenantiaethau preswyl. Nod y Ddeddf yw disodli’r trefnau tenantiaeth ddiogel a thenantiaeth sicr sy’n weithredol ar hyn o bryd o dan Ddeddf Tai 1985 a Deddf Tai 1988.

Mae’r Ddeddf yn ei gwneud hi’n ofynnol hefyd i ddarparu llawer mwy o wybodaeth i feddianwyr am natur eu meddiannaeth a’u hawliau a newidiadau i’r holl broses yn ymwneud â dod â thenantiaeth i ben. Yn olaf, mae’r Ddeddf yn cyflwyno safon atgyweirio newydd ar gyfer Cymru a fydd yn rhoi mwy o rwymedigaeth ar landlordiaid i sicrhau bod eiddo yn addas i fyw ynddo ac yn rhydd o ddiffygion mwy difrifol.

1. Penderfynodd Llywodraeth Cymru yn gymharol gynnar ei bod am adolygu ac ad-drefnu darpariaeth cartrefi rhent preswyl yng Nghymru yn llwyr. Byddai’n gwneud hyn mewn adolygiad o’r gwaelod i fyny a fyddai’n ceisio sicrhau integreiddiad gwell rhwng rhentu cymdeithasol a rhentu preifat a chreu sector rhentu symlach a chliriach i bob defnyddiwr. Yn ogystal â diogelu meddianwyr byddai’n lleihau’r rhwystrau i rentu trwy ddileu cyfyngiadau ar landlordiaid nad oedd yn cyflawni diben diffiniadwy a thrwy symleiddio rhai prosesau.

2. Roedd Comisiwn y Gyfraith eisoes wedi llunio adroddiad, Renting Homes, a oedd â’r nod o ad-drefnu’r sector rhentu preswyl. Er na chafodd y model hwn ei fabwysiadu yn Lloegr roedd yn apelio i Lywodraeth Cymru, a gofynnwyd i Gomisiwn y Gyfraith ddiweddaru’r adroddiad i ystyried yr amser oedd wedi mynd heibio ers ei ysgrifennu ac i ymdrin ag amgylchedd unigryw Cymru a chyfyngiadau penodol y cynulliad datganoledig. Mae’r adroddiad diwygiedig wedi cyfrannu llawer at strwythur y Ddeddf ac wedi rhoi ei henw iddi.

3. Mae’r Ddeddf yn dileu’r holl drefn gyfredol o drwyddedau a thenantiaeth ac yn cyflwyno’r cysyniad newydd o gontract meddiannaeth: Deddf Rhentu Cartrefi (Cymru) 2016 a.1 (RH(W)A). Bydd hyn yn cael gwared ar denantiaethau sicr a thenantiaethau byrddaliadiol sicr a meddiannaeth amaethyddol sicr yn llwyr o Ddeddf Tai 1988 a thenantiaethau diogel o Ddeddf Tai Act 1985: RH(W)A s.7. Ni fydd tenantiaethau a drefnwyd o dan Ddeddf Rhenti 1977 a Deddf Rhenti (Amaethyddiaeth) 1976 yn cael eu heffeithio.

4. Mae’r Ddeddf yn gymhleth iawn ond mae crynodebau defnyddiol i’w cael ar ddechrau pob adran yn nodi beth sydd wedi’i gynnwys yn yr adran honno a beth yw bwriad pob adran.

5. Yn hwyr yn y broses o basio’r Ddeddf derbyniodd Llywodraeth Cymru y byddai’r gwahaniaeth rhwng trwydded a thenantiaeth yn parhau fel ag yr oedd o dan y gyfraith gyffredin, ond mae’n glir mai amcan yw i’r ddwy gael amddiffyniad cyfartal o dan y  Ddeddf i bob pwrpas. Fodd bynnag, mae’r Ddeddf yn defnyddio’r termau landlord a deiliad contract ar gyfer landlord/trwyddedwr a thenant/trwyddedai waeth beth fo’u statws o dan y gyfraith gyffredin a bydd y nodyn hwn yn gwneud yr un fath.

6. Yn anarferol, nid yw’r Ddeddf yn cynnwys unrhyw restr o ddiddymiadau na diwygiadau dilynol. Bydd hyn yn cael ei ddarparu eto drwy offeryn statudol. Mae hyn yn gwneud agweddau ar y ddeddfwriaeth yn anodd i’w dehongli gan ei bod hi’n aneglur pa rannau o ddeddfwriaeth gyfredol a fydd yn parhau mewn grym a pha rai sydd i’w disodli neu eu diwygio.

7. Mae dau fath o gontract meddiannaeth: y contract safonol a’r contract diogel. Gall contractau safonol fod yn rhai tymor penodedig neu gyfnodol, mae contractau diogel yn rhai cyfnodol bob amser: RH(W)A a.8.

8. Mae gan gontractau safonol hawliau tebyg i rai tenantiaid byrddaliadiol sicr o ran bod ganddynt denantiaeth sydd wedi’i diogelu am gyfnod cyfyngedig. Gall y landlord derfynu’r contract am reswm neu heb reswm ar ôl cyfnod penodedig o rybudd. Ar ddiwedd contract safonol tymor penodedig bydd y meddiannydd yn cael contract safonol cyfnodol newydd yn awtomatig os yw’n parhau i fyw yno ar delerau ac amodau tebyg i’r contract tymor penodedig blaenorol: RH(W)A a.184.

9. Mae contractau diogel yn debyg i denantiaethau diogel cyfredol. Yn gyffredinol, dim ond am reswm y gall y landlord derfynu’r contract.

10. Bydd landlordiaid preifat yn llunio contractau safonol fel arfer ond gallant ddewis llunio contractau diogel. Bydd landlordiaid cymdeithasol, a ddiffinnir fel landlordiaid cymunedol yn y Ddeddf: RH(W)A a.9, yn llunio contract diogel fel arfer. Dim ond o dan amgylchiadau cyfyngedig y gallant lunio contract safonol.

11. Mae yna amrywiadau o’r contract diogel i alluogi tenantiaethau rhagarweiniol a chontractau safonol â chymorth.

12. Mae’n rhaid i bob deiliad contract gael contract meddiannaeth ysgrifenedig: RH(W)A a.31. Os nad oes ganddo un gall ofyn i’r landlord am ddatganiad o’r fath ac os nad yw’n cael un ar ôl gofyn amdano gall wneud cais i’r llys bennu telerau ei gontract ac i gael iawndal: RH(W)A aa.34-5. Mae pŵer landlord i gymryd meddiant wedi’i gyfyngu hefyd os nad yw deiliad y contract wedi cael datganiad ysgrifenedig o delerau’r contract.

13. Mae geiriad y contract meddiannaeth yn gyfyngedig hefyd. Mae wedi’i rannu’n delerau sylfaenol, atodol, allweddol ac ychwanegol. Mae llawer o’r rhain yn cael eu pennu gan Lywodraeth Cymru a dim ond ychydig o newid y gellir ei wneud iddynt RH(W)A aa.18-28.

14. Fel gyda deddfwriaeth gyfredol ar Denantiaethau Byrddaliadiol Sicr mae yna ofyniad i ddiogelu unrhyw flaendal gyda chynllun blaendal awdurdodedig o fewn 30 diwrnod i’w dderbyn: RH(W)A a.45(1) a (2). Gall Llywodraeth Cymru roi gwybodaeth am ba gynllun sy’n diogelu’r blaendal a sut mae’r cynllun hwnnw’n gweithio, ac mae’n rhaid rhoi’r wybodaeth hon i ddeilad y contract: RH(W)A a.45(3). Fodd bynnag, yn wahanol i’r system gyfredol bydd hyn yn berthnasol i bob math o landlord a chontract meddiannaeth pan maent wedi cymryd blaendal.

15. Cyd-gontractau: Bwriad Llywodraeth Cymru o’r cychwyn cyntaf oedd darparu’n well ar gyfer sefyllfaoedd lle roedd un neu fwy o unigolion gontract ar y cyd. Fodd bynnag, ychydig o ddarpariaethau oedd yn ystod camau’r pwyllgorau felly dim ond yn rhannol y byddent yn berthnasol yn rhannol i gontractau safonol. Gall unigolion wneud cais i gael eu hychwanegu fel deiliaid contract ar y cyd ym mhob math o gontract gyda chysyniad y landlord: RH(W)A a.49. Ni all y landlord wrthod y cydsyniad hwn yn afresymol: RH(W)A a.50.

16. Mae ychwanegu rhywun fel deiliad contract ar y cyd yn werthfawr o safbwynt y tenant oherwydd os yw un deiliad contract ar y cyd yn marw bydd y deiliaid contract ar y cyd sy’n weddill yn parhau’n atebol o dan y contract ac yn etifeddu hawliau’r contract yn llawn RH(W)A a.52.

17. Yn ogystal, mewn contractau diogel yn unig, gall un neu fwy o ddeiliaid contract ar y cyd dynnu allan o’r contract drwy roi rhybudd i’r landlord a deiliaid eraill y contract ar y cyd: RH(W)A a.111. Gall Llywodraeth Cymru bennu ffurf a chyfnod rhybudd hysbysiadau tynnu yn ôl: RH(W)A a.112.

18. Mewn contractau safonol cyfnodol mae cyfres debyg o ddarpariaethau’n berthnasol ar gyfer tynnu allan o gontract ar y cyd: RH(W)A a.130-1. Fodd bynnag, mewn contract safonol tymor penodedig dim ond os yw’r contract ei hun yn darparu ar gyfer hynny y gellir tynnu allan o gontract: RH(W)A a.138.

19. Mae cyfyngiad hefyd ar ddeiliaid contract ar y cyd i derfynu’r denantiaeth mewn modd sy’n amddifadu deiliaid eraill y denantiaeth gan fod angen cydsyniad pawb i wneud hynny: RH(W)A a.231.

20. Safonau Addasrwydd: Mae’r Ddeddf yn creu set newydd o safonau ar gyfer cyflwr eiddo. Roedd hwn yn faes cymharol ddadleuol mewn pwyllgorau gydag aelodau pwyllgorau’n awyddus i sicrhau bod tenantiaid Cymru’n cael budd uniongyrchol o’r Ddeddf o ran sicrhau bod ganddynt fynediad i eiddo o ansawdd da.

21. Mae’r safonau addasrwydd yn berthnasol i bob contract diogel a phob contract safonol cyfnodol: RH(W)A a.89. Nid ydynt yn berthnasol i gontractau safonol tymor penodedig sydd am fwy na saith mlynedd. Fodd bynnag, mae’n ymddangos y byddent yn berthnasol pan fo contract safonol am dymor penodedig wedi dod i ben a bod contract cyfnodol wedi cychwyn ar ddiwedd hynny. Pan fo contract safonol tymor penodedig yn cynnwys cymal terfynu gan landlord y gellir ei ddefnyddio cyn pen saith mlynedd yna ni fydd yn cael ei drin fel contract safonol tymor penodol am saith mlynedd. Pan fydd y contract safonol tymor penodol am lai na saith mlynedd ond yn cynnwys opsiwn i denant adnewyddu, a fyddai’n mynd â’r cyfnod i saith mlynedd neu fwy o’i weithredu, bydd y cyfnod yn cael ei drin fel saith mlynedd RH(W)A a.90.

22. Mae yna rwymedigaeth gyffredinol ar bob landlord i sicrhau bod yr annedd yn ffit i bobl fyw ynddo: RH(W)A a.91. Mae hyn yn destun ymgynghoriad pellach a deddfwriaeth eilaidd a chanllawiau: RH(W)A a.94. Ar hyn o bryd mae’n ymddangos mai bwriad y llywodraeth yw cysylltu hyn â’r System Mesur Iechyd a Diogelwch ar gyfer Tai (HHSRS) o dan Ddeddf Tai 2004, a’i nod yw ei gwneud hi’n ofynnol i landlordiaid sicrhau nad oes unrhyw beryglon categori 1. Mae yna rai problemau cymhleth gyda’r cynigion hyn gan fod y System Mesur Iechyd Diogelwch ar gyfer Tai yn gweithio ar sail meddiannydd tybiannol yn hytrach na meddiannydd gwirioneddol, tra bod Llywodraeth Cymru’n cynnig seilio’r ddarpariaeth ffit i bobl fyw ynddo ar y meddiannydd gwirioneddol. Nid yw’n glir ychwaith a fydd yr holl beryglon o dan y System Mesur Iechyd a Diogelwch ar gyfer Tai yn berthnasol.

23. Mae rhwymedigaethau trwsio cyfredol yn cael eu hailadrodd hefyd fel y gwelir o dan a.11 Deddf Landlord a Thenant 1985: RH(W)A a.92. Felly mae’n rhaid i landlordiaid gadw’r strwythur a’r tu allan mewn cyflwr priodol a chadw gosodiadau ar gyfer cyflenwi dŵr, nwy neu drydan, ar gyfer glanweithdra, gwresogi gofod, a dŵr poeth mewn cyflwr da ac yn gweithio’n briodol. Mae’n rhaid i’r landlord wneud unrhyw waith trwsio sydd ei angen gan aa 91 a 92: RH(W)A a.93.

24. Nid yw landlordiaid yn atebol i wneud unrhyw waith lle na allant wneud hynny am gost resymol, gwneud gwaith trwsio yn sgil difrod a achoswyd gan dân, storm, llifogydd neu ddamwain arall, trwsio unrhyw beth y mae gan y tenant hawl i’w symud o’r adeilad, neu unrhyw beth nad yw’n effeithio ar fwynhad deiliad y contract o’r eiddo: RH(W)A a.95. Nid oes gofyn i landlordiaid wneud unrhyw waith a achoswyd gan y tenant yn torri rhywbeth neu’n peidio cymryd gofal priodol o’r eiddo a’i gynnwys: RH(W)A a.96

25. Mae gan landlordiaid amser rhesymol i gyflawni gwaith unwaith y byddant yn gwybod bod angen ei wneud: RH(W)A a.97. Nid oes unrhyw ddarpariaethau gwrth-osgoi penodol fel y rhai a geir yn y Ddeddf Safleoedd Diffygiol felly gall fod yn bosibl i landlordiaid osgoi ymwybyddiaeth.

26. Gall landlordiaid roi rhybudd o 24 awr ar unrhyw adeg i gael mynediad i archwilio neu gyflawni gwaith. Os oes angen cael mynediad i ran o adeilad nad yw’n cael ei reoli gan y landlord yna, cyn belled bod y landlord wedi gwneud ymdrechion rhesymol i gael mynediad, nid yw’n atebol i gyflawni gwaith nes y darperir hynny: RH(W)A a.98.

27. Gan mai’r rhain yw telerau goblygedig y denantiaeth mae torri’r telerau hyn yn creu hawl i gyflwyno hawliad am iawndal am dorri contract. Fodd bynnag, mae yna ddarpariaeth bellach sy’n galluogi deiliaid i wneud hawliadau am anaf personol neu golled neu ddifrod i’w heiddo: RH(W)A a.99. Yn ogystal, gall meddianwyr ofyn am berfformiad penodol o unrhyw rwymedigaeth i drwsio: RH(W)A a.100.

28. Terfynu: Mae darpariaethau terfynu’r Ddeddf yn gymharol gymhleth. Maent yn fwy cymhleth gan nad oes sail dros feddiannu a bod y gwahanol ddarpariaethau wedi’u gwasgaru dros nifer o wahanol adrannau yn y Ddeddf.

29. Fel yn achos darpariaethau tenantiaeth cyfredol, mae rhai hawliau terfynu’n berthnasol mewn contractau safonol yn unig yn hytrach na chontractau diogel, ac ni ellir defnyddio rhai darpariaethau mewn contract safonol tymor penodedig. Hefyd, fel yn achos systemau cyfredol, mae rhai o’r darpariaethau terfynu’n gofyn am orchymyn meddiant gan lys os yw gofynion y ddarpariaeth wedi’u nodi tra bod darpariaethau eraill yn caniatáu i’r llys ddefnyddio ei ddisgresiwn.

30. Mae gan y Llys bŵer i wrthod unrhyw hawliad meddiant pan fydd yn credu bod yr hawliad yn cael ei wneud i ddial ar denant sydd wedi gofyn am ddefnyddio unrhyw un o’i hawliau o dan y Ddeddf: RH(W)A s.217.

31. Gadael: Bwriad Llywodraeth Cymru o’r cychwyn oedd gwneud y broses o ymdrin â sefyllfaoedd lle mae landlord yn credu’n rhesymol bod y deilad contract wedi gadael yr eiddo’n haws. Mewn achos o’r fath dylai’r landlord roi pedair wythnos o rybudd i ddeiliad y contract yn yr eiddo gyda rhybuddion priodol bod y landlord yn credu bod yr eiddo wedi’i adael ac y bydd yn cymryd meddiant ohono ar ddiwedd y cyfnod rhybudd. Yn ystod yr un cyfnod mae’n rhaid i’r landlord wneud ymholiadau i weld a yw’r eiddo wedi’i adael mewn gwirionedd: RH(W)A a.220. Gall y landlord sy’n credu’n rhesymol fod y deiliad contract wedi gadael fynd i mewn i’r eiddo i’w ddiogelu neu i ddiogelu ei gynnwys: RH(W)A a.224. Gellir addasu’r cyfnod rhybudd drwy orchymyn: RH(W)A a.223.

32. Gall y deiliad contract wneud cais i’r llys ar y sail na roddwyd rhybudd priodol, na wnaed ymholiadau priodol, nad oedd yr eiddo wedi’i adael ond bod gan y deiliad contract reswm da dros beidio ag ymateb i’r rhybudd, neu nad oedd gan y landlord sail resymol dros gredu bod yr eiddo wedi’i adael. Gellir gwneud y cais am chwe mis o ddyddiad cyflwyno’r rhybudd o adael tybiedig. Gall y llys orchymyn y landlord i ganiatáu i ddeiliaid contract ddychwelyd i’r eiddo, gorchymyn y landlord i ddarparu llety arall, neu unrhyw beth arall y mae’n ei ystyried yn addas: RH(W)A a.222. Gellir addasu’r cyfnod cais drwy orchymyn: RH(W)A a.223.

33. Gall Llywodraeth Cymru wneud gorchymyn hefyd i’w gwneud yn ofynnol i landlordiaid ddiogelu eiddo personol deiliaid contract pan fydd eiddo wedi’i adael: RH(W)A a.221.

34. Gwahardd: Pŵer dadleuol iawn a gafodd ei leihau’n sylweddol yn ystod camau pwyllgorau y Bil. Mae’r Ddeddf yn caniatáu i landlordiaid cymunedol neu elusennau sy’n darparu llety o dan gontractau safonol â chymorth, sy’n gontractau a ddarparwyd ochr yn ochr â gwasanaeth cymorth fel therapi ar gyfer dibyniaeth ar gyffuriau neu alcohol neu gymorth i fyw’n annibynnol, i wahardd unigolyn o’r eiddo. Mae gofyn cyflwyno hysbysiad ysgrifenedig a gall fod am hyd at 48 awr. Nid oes rhaid cael gorchymyn llys nac unrhyw fath o drosolwg allanol RH(W)A a.145. Mae gan Lywodraeth Cymru ddyletswydd i gyhoeddi canllawiau ar y defnydd o’r pŵer hwn: RH(W)A a.146.

 35. Nid yw'r Ddeddf hon wedi ei dwyn i'r rim eto. 

Mwy o erthyglau ynghylch Tai

Gweld mwy o erthyglau yn Tai